从结构调整中寻求平衡 ——南通市探索解决居民住房问题新路径

　　南通市在搞活住房二级市场，实行经济适用房货币化补贴方面走在了前面，同时，他们在解决住房供应结构方面也做了许多有益的探索。去年，南通市商品房竣工面积及房地产开发各项指标均超过历史，总量正从过去供不应求状态走向供求基本平衡、住房供应价格趋于稳定。

　　南通市是通过什么样的路径达到供求总量平衡、价格基本稳定的呢?为此，本报记者采访了南通市房产管理局局长陈西。他说，要实现房地产市场宏观调控的目标，稳定住房价格，保证广大居民的住房权益，其关键是解决住房供应的结构问题。解决住房结构性矛盾是关键。

　　在房地产市场飞速发展的背后，并不完全是健康的市场体系在支撑，还有其深层次的原因，即住房结构问题。要实现房地产市场宏观调控的三大目标,关键是解决住房结构性矛盾。

　　陈西说，南通市从居民家庭收入状况入手，分析城市居民的收入结构和购房能力，寻找住房供应结构问题产生的原因和诸多表现。分析认为：中低收入家庭将成为购房主体，大众房市场潜力巨大。价格低于4000元/平方米中低档普通商品房市场需求旺盛。 　　但当前市场高中低档住宅比例不和谐，产品品质开始向高档商品房发展，适合中低收入家庭购买的房源偏少，供需存在脱节现象。对广大中低收入家庭而言，对市场承受力大则该市场中房源结构失衡的程度就低，相反市场承受力小则该市场房源结构失衡程度就高。因此，市区房源结构性问题主要反映在市场上中低收入家庭住房消费的购买力上。

　　通过以上分析，他们提出了通过调整住房供应结构，以解决居民住房问题的一系列措施。

　　——提出结构平衡理念。

　　仅有房地产供给和需求总量的平衡是不够的，也就是说总量平衡要与结构平衡相配合，才能真正反映出广大民众需求。在宏观调控中坚持总量和结构调整相结合，以结构调整为主。这里的结构平衡包括：一是住宅用房与商业用房，写字楼以及工业用房之间的结构平衡;二是住宅市场内部中低价位商品住宅、经济适用住房、廉租房和高档的公寓、别墅之间的结构平衡;三是商品住房增量市场与存量市场之间的结构平衡;四是住房市场内部各类住宅的地区布局结构平衡。

　　——普通商品住房是供给重点。

　　在供给总量的调整中，重点增加适合于中低收入者购买的普通商品住房，严格控制高档的公寓和别墅的建设，也要严格控制商业用房和写字楼特别是其中的高档宾馆、写字楼等建设。今后几年低价位普通商品房的建设规模每年仍在60万平方米左右。随着拆迁安置矛盾的逐步缓解，南通市开始每年安排5-10万平方米住房向住房困难户供应，以后几年的供应比例逐步加大。土地供应向重点区域倾斜如何最大限度地充分利用有限的资源，保证普通居民的住房权，这是必须考虑的问题，为此，南通市加大了对土地供应的政府监控。

　　一是保证土地的有序供应。具体体现在供应总量、供应结构和供应时序上。在供应总量和时序上要满足“十一五”规划房地产业发展的总体需求，供应结构上主要是加大普通商品住房的用地供应。在供应土地前，由房产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积、配套设施、建设进度等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。同时控制非住宅和高档商品房用地的供应，停止别墅用地的供应。

　　二是保证土地供应区域分布的合理。他们从均衡南通市发展空间的规划角度，来改变土地供应的重点区域。即严格控制中心城区的房地产用地供应量，比例控制在20%。二类地区的土地供应量控制在40%左右。重点是向开发区及城市周边等三类地区发展，这类地区的比例达到或接近40%左右。在注重这些地区土地供应平衡的同时，要加快其基础设施的建设，完善配套功能。这类地区将成为广大的中低收入者将来的主要居住地。

　　三是政策助推中小型住宅面积套型设计。为了有效抑制套型面积日益扩大的趋势，在发挥市场调节作用的同时，利用行政、经济等手段，提倡多建80-120平方米左右的套型住房，争取中小户型的住房比例达到60%以上。在房地产用地出让时，规定也可附带要求住宅的面积套型设计比例。促进存量房交易培育二级市场.

　　搞活住房二级市场，可改善住房供应结构，保持商品住房增量市场与存量市场之间的结构平衡。南通市为此进行了许多有益的政策面的探索：

　　继续研究新政策，寻求新突破。南通市前几年住房二级市场红红火火，与政策创新、制度创新是分不开的，但是随着可上市的房改房量逐渐减少，存量房的交易后劲不足日益显现。在遇到困难的形势下，南通市在政策和制度上又是如何突破的呢?首先采取多种形式，促进存量房交易。包括举办多种形式的交易会，集中交易展示，这些方式对促进存量房的交易作用十分明显。其次规范房地产中介公司的经营活动，推出诚信中介结构。此外，加强引导，推行梯度消费。这也是解决群众“买房难”的有力措施。如引导住房消费不要盲目提高档次、扩大面积;居住地点既可以在老城区也可以在新城区和城市周边地区;再有，引导群众不要盲目追涨，提前消费;引导群众在解决住房问题上不把买房作为惟一模式。

　　陈西向记者介绍说，南通市在去年建设总量40%的低价位普通商品住房建设的基础上，目前正在城市的周边地区规划建设一批中低价位的普通商品住房，房价控制在每平方米3500元左右，面积以中小户型为主，加上一些其他配套政策措施，可以根本改善住房供应结构，着力解决广大中低收入家庭的住房困难问题。